La comunicazione dell’amministratore di condominio per le spese sulle parti comuni

pf-img11

 

Il 28 febbraio scade il termine per l’invio all’anagrafe tributaria, da parte degli amministratori di condominio, dei dati relativi alle spese sostenute nel 2016 per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici per l’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. A pochi giorni dalla data prevista molte sono ancora le incertezze e i dubbi sollevati dagli operatori del settore. Questi i motivi che lo scorso 8 febbraio hanno condotto Confedilizia a richiedere l’annullamento dell’adempimento.

Vediamo quindi in cosa consiste questo adempimento.

Spese condominiali nella precompilata

Il modello 730/2017 precompilato (per i titolari di redditi di lavoro dipendente pensioni o redditi assimilati), pubblicato in via definitiva con le relative istruzioni sul sito dell’Agenzia delle Entrate con il provvedimento n. 10043 del 16 gennaio 2017, rispetto agli anni passati, contiene molte più informazioni per la sua predisposizione all’invio.

Sono presenti in particolare le spese di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica delle parti comuni dei condomini, le tasse universitarie rimborsate agli studenti, e le spese sanitarie.

Ai fini della dichiarazione precompilata, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio avranno un nuovo adempimento, ovvero quello di trasmettere in via telematica all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente con riferimento a:

  • interventi per il recupero del patrimonio edilizio;
  • interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni;
  • acquisto di mobili ed elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni oggetto di ristrutturazione.

Con riferimento ai suddetti interventi, gli amministratori comunicano la tipologia, l’importo complessivo di ogni intervento, e le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare.

Tra le altre informazioni che si devono inviare all’anagrafe tributaria (ma che non riguardano gli amministratori di condominio) abbiamo quelle relative alle spese sostenute nel 2016 in riferimento a contratti e premi assicurativi, interessi passivi per contratti di mutuo, spese universitarie, ai rimborsi delle spese sanitarie e universitarie, ai contributi versati alle forme pensionistiche complementari.

Anche le spese sanitarie confluiranno nel 730, per la loro comunicazione la scadenza inizialmente al 31 gennaio, era stata prorogata allo scorso 9 febbraio.

I dati che dovranno essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate, viaggiano esclusivamente attraverso i consueti canali telematici.

Le società di assicurazioni in particolare dovranno servirsi invece della piattaforma S.I.D. (Sistema di interscambio dati), mentre gli altri operatori utilizzeranno Entratel o Fisconline, anche tramite gli intermediari abilitati.

Adempimenti dell’Amministratore di Condominio

Gli invii dei dati da effettuare entro il prossimo 28 febbraio, spettano all’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento.

Se si è in presenza di un condominio minimo ed è stato nominato un amministratore (per scelta e non per obbligo), questo dovrà adempiere alla trasmissione dei dati.

Se invece nell’ambito del condominio minimo, non vi è nessun amministratore, gli stessi condomini non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni.

Comunicazione dei dati

Le specifiche tecniche per la comunicazione dei dati sono state pubblicate dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento n. 19969 del 27 gennaio scorso.

Operativamente deve essere predisposto un file per ogni condominio, che contiene i dati relativi agli interventi effettuati i cui pagamenti sono avvenuti nell’anno di riferimento (nel caso specifico il 2016).

Per ogni intervento deve essere compilato un “recorddi dettaglio relativo al soggetto a cui viene attribuita la spesa.

La comunicazione dei dati relativi alle spese va effettuata utilizzando il servizio Entratel o Fisconline direttamente dal soggetto obbligato, o tramite un intermediario abilitato.

L’invio riguarda:

  • la tipologia di intervento;
  • l’importo complessivo della spesa;
  • le quote di spesa attribuite al singolo condomino.

Il file da inviare deve essere predisposto attraverso l’apposito software predisposto dall’Agenzia delle Entrate, e dopo il necessario controllo, potrà essere inviato telematicamente.

Quest’anno i moduli di controllo per la corretta trasmissione dei file predisposti sono disponibili nella piattaforma “Desktop Telematico”, per gli stessi non sarà necessario alcun aggiornamento, in quanto vengono effettuati automaticamente dalla piattaforma stessa.

Nel caso di scarto del file, è possibile effettuare un nuovo invio ordinario entro il 28 febbraio (termine ultimo) ovvero, se più favorevole, entro i cinque giorni successivi alla segnalazione di errore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Anche nel caso di trasmissione di codici fiscali non validi, entro il termine di scadenza, è possibile effettuare un ulteriore invio ordinario, con i dati relativi ai codici fiscali segnalati, oppure entro i cinque giorni successivi alla segnalazione di errore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La comunicazione si considera non presentata qualora il file sia scartato per incongruenze o per:

  • mancato riconoscimento/duplicazione del codice di autenticazione/codice di riscontro per il servizio Entratel / Fisconline;
  • file non elaborabile (in quanto ad esempio non predisposto utilizzando il software di controllo fornito dall’Agenzia delle Entrate);
  • mancato riconoscimento del soggetto tenuto alla comunicazione, nel caso di invio effettuato tramite un intermediario;
  • file con errori che pregiudicano le informazioni contenute.

La comunicazione, secondo quanto previsto dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 27 gennaio 2017 deve riportare:

  • la tipologia e l’ammontare complessivo della spesa sostenuta dal condominio per interventi di recupero del patrimonio edilizio/riqualificazione energetica che hanno interessato parti comuni condominiali nonché per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati all’arredo delle parti comuni di un edificio “ristrutturato”;
  • l’ammontare della spesa imputata a ciascun condòmino.

 L’amministratore nel file da inviare deve:

  • indicare i dati relativi a tutti gli interventi effettuati sul medesimo condominio per i quali ha provveduto al pagamento nell’anno di riferimento;
  • indicare, per ciascun intervento, oltre alla spesa complessivamente sostenuta, la spesa attribuita a ciascun condòmino, specificando altresì se la stessa è stata pagata o meno da quest’ultimo entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento.

Nell’invio, devono essere comunicate le spese relative agli interventi sulle parti comuni che l’amministratore ha provveduto a pagare entro il 31 dicembre 2016 e le relative quote di riparto tra i condòmini, indicando se questi ultimi hanno o meno versato detta quota entro il 31 dicembre 2016 e hanno optato o meno per la cessione del credito.

La comunicazione dei dati può essere:

    • ordinaria, ovvero si comunicano i dati che sono richiesti. Possono essere effettuate anche più comunicazioni relative ad uno stesso periodo, in questo caso i dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima, sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati;
    • sostitutiva, con la quale si effettua la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita;
    • di annullamento per richiedere l’annullamento di una precedente comunicazione già trasmessa e acquisita dal sistema.

Software di compilazione

Operativamente il software che gli amministratori dovranno utilizzare è costituito da quattro sezioni dove vanno inseriti:

  • i dati generali (tipo di amministratore, impegno alla trasmissione, tipo di invio e dati del condominio);
  • i dati anagrafici dell’amministratore (se l’amministratore è una persona giuridica, oltre al codice fiscale andranno riportati tutti i dati completi);
  • i dati relativi agli interventi;
  • i dati di riepilogo.

Per quanto riguarda i dati generali andrà inserito:

Il tipo di amministratore (persona fisica o persona giuridica).

L’impegno alla trasmissione telematica.

La tipologia di invio con l’anno di riferimento e i dati del condominio (codice fiscale e codice catastale).

I dati dell’amministratore (se l’amministratore è una persona giuridica, oltre al codice fiscale andranno riportati tutti i dati completi) è obbligatorio l’indirizzo email.

Sezione relativa agli interventi

Nella sezione dedicata agli interventi effettuati, devono essere inseriti tutti i lavori effettuati nel condominio per cui risultino attribuite le spese nell’anno di riferimento della comunicazione.

Andrà indicato ad esempio il tipo di intervento (es. Intervento su involucro di edificio esistente) con l’indicazione se lo stesso è iniziato nell’anno di riferimento (2016) o iniziato in anni precedenti. L’amministratore dovrà valorizzare il campo relativo alla modalità di effettuazione delle spese (bonifico o altre modalità es. Oneri di urbanizzazione).

Tra le tipologie di intervento previste vi sono:

  • intervento di recupero del patrimonio edilizio;
  • arredo degli immobili ristrutturati;
  • intervento di riqualificazione energetica su edificio esistente;
  • intervento su involucro di edificio esistente;
  • intervento di istallazione di pannelli solari;
  • intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
  • acquisto e posa in opera di schermature solari;
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse;
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto;
  • intervento antisismico in zona ad alta pericolosità.

Dopo aver inserito gli interventi, per ciascuno di essi andranno indicati i soggetti per cui viene imputata la spesa con il relativo importo e l’eventuale parziale o non effettuato pagamento entro il 31 dicembre (2016).

Dopo aver inserito il tipo di intervento, si deve imputare la spesa ai singoli soggetti.

Individuazione delle unità immobiliari e dei soggetti

Tra le sezioni da compilare con attenzione vi è quella relativa alle “Unità immobiliari/soggetti” dove vanno appunto indicate le unità immobiliari e i soggetti ai quali è attribuita ogni quota della spesa.

Si dovranno indicare i dati catastali delle unità immobiliari o la presenza di situazioni particolari (relative alla unità immobiliare). Se non vi sono casi particolari, si andrà ad indicare o spuntare:

  • il codice fiscale del soggetto (persona fisica) a cui è attribuita la spesa;
  • il tipo soggetto da selezionare dalla lista preimpostata;
  • il campo credito ceduto per gli interventi di riqualificazione energetica ed indicare i casi in cui il credito è stato ceduto;
  • l’importo della spesa attribuita al soggetto;
  • il campo pagamento non corrisposto interamente al 31 dicembre dell’anno di riferimento nei casi in cui il pagamento non sia stato interamente corrisposto.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che con riferimento a ciascun intervento effettuato nel condominio, le spese effettuate con bonifico e o con modalità diverse devono essere corrispondenti agli importi indicati nel campo Importo spesa unità immobiliare e Importo spesa attribuita al soggetto (che sono riferiti al medesimo intervento).

 

Si consideri un condominio formato da 3 unità immobiliari:
– due ad uso abitativo (due condomini);
– una ad uso ufficio (indicazione di una situazione particolare inserendo l’apposito flag).

Le spese sostenute per l’intervento di recupero sulle parti comuni ammontano complessivamente a 1.300 euro (1000 euro pagati con bonifico e 300 relativi ad oneri di urbanizzazione).
L’importo corrispondente alla spesa attribuita ai due condomini è di 700 totale (350 + 350), mentre l’importo della spesa dell’unità mobiliare è di 600 euro.
Nell’invio della comunicazione l’amministratore realizzerà tre record due per le unità immobiliari e uno per la situazione particolare.
L’importo complessivo dell’intervento effettuato con bonifico pari a 1.000 euro, ed effettuato con modalità diverse dal bonifico pari a 300 euro, deve coincidere con la somma di “Importo spesa unità immobiliare” e di “Importo della spesa attribuita al soggetto” nella sezione “Unità immobiliari/soggetti”.
L’amministratore consegnerà inoltre ai condomini la certificazione che attesta il corretto adempimento degli obblighi richiesti dalla legge per la detrazione e il documento che attesta la quota di spesa detraibile.

Attribuzione della spesa al condòmino

L’amministratore del condominio sulla base delle informazioni presenti nel registro dell’Anagrafe del condominio e da quelle in suo possesso, deve indicare la quota di spesa attribuita al singolo possessore o detentore.

Con riferimento all’attribuzione al singolo condòmino, e nello specifico alla sezione “Dati del soggetto a cui è attribuita la spesa” vi è stato un chiarimento in merito alla sua compilazione in occasione di Telefisco 2017.

Con riferimento al soggetto che può beneficiare della detrazione, è previsto dal TUIR che la detrazione IRPEF per le spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali, nonché per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, spetta a coloro che possiedono o detengono l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi di recupero edilizio sulla base di un titolo idoneo (quindi proprietà, nuda proprietà, contratto di locazione o comodato).

Ha diritto alle detrazioni, a determinate condizioni, anche il familiare convivente del possessore o del detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (lo stesso deve aver sostenuto le spese, e le fatture e i bonifici devono essere a lui intestati).

Gli esperti dell’Agenzia delle Entrate hanno chiarito che nel caso in cui la spesa debba essere attribuita ad un soggetto diverso dal proprietario, nudo proprietario, titolare di un diritto reale di godimento, locatario o comodatario, come ad esempio ad un familiare convivente del possessore o del detentore dell’immobile, nella comunicazione gli amministratori dovranno evidenziare nel modello che si tratta di “Altre tipologie di soggetti”.

Questa indicazione avrà delle conseguenze nel modello precompilato, in quanto le suddette spese sono riportate non nel modello, ma nel foglio informativo allegato. Sarà il contribuente che, una volta verificata la presenza dei requisiti di legge, aggiungerà i dati nella dichiarazione dei redditi.

Indicazione della quota dei pagamenti e presenza di un condòmino moroso

Nella predisposizione del file da inviare, oltre agli altri dati secondo quanto previsto dal decreto del Mef del 1° dicembre 2016, bisogna comunicare l’effettivo pagamento della quota di spesa attribuita a ciascun soggetto ed effettuata al 31 dicembre dell’anno di riferimento.

In particolare ricordiamo che la somma delle spese effettuate dall’amministratore (con bonifico o altre modalità), deve corrispondere sempre alla quota totale attribuita ai condomini per quell’intervento.

In presenza ad esempio di condomini morosi, l’amministratore può seguire due strade.

La prima è quella di utilizzare, ad esempio, un fondo di riserva (se presente) per coprire la quota del condomino moroso, pagare quindi per intero i lavori, e recuperare in seguito il quantum dovuto dal condomino moroso. Operativamente indicherà l’intero importo (pagato) relativamente alle spese effettuate, nella sezione “Interventi”, e attribuirà le quote di spesa ai singoli condomini per lo stesso importo (anche per il condomino moroso).

Sarà necessario in questo caso relativamente al condomino moroso, valorizzare il flagPagamento non corrisposto interamente” in quanto l’importo effettivamente versato dal condomino moroso risulta inferiore all’importo attribuito. In questo caso la spesa non entra nel modello 730 precompilato, ma nel foglio informativo.

Il condomino moroso avrà la possibilità di detrarre quanto ancora deve, se verserà l’importo mancate entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore può invece decidere di bonificare all’impresa che ha eseguito i lavori l’importo realmente incassato con relativa indicazione nella citatasezione “Interventi”.

In questo caso nel campo relativo all’importo della spesa attribuita al condomino, verrà indicato il quantum effettivamente versato, e non sarà valorizzato il flagPagamento non corrisposto interamente” perché l’importo attribuito è stato interamente versato. In questo caso l’importo confluirà nel modello 730.

In generale:

  • se il pagamento viene effettuato entro il 31 dicembre, la spesa sarà esposta direttamente nella dichiarazione precompilata;
  • se il pagamento non viene effettuato entro il 31 dicembre, la spesa viene indicata nel foglio informativo allegato alla precompilata. Se il contribuente verifica che sussistono i requisiti di legge ed effettua il versamento entro il termine di presentazione, potrà inserire l’importo tra gli oneri detraibili nel modello 730.

Conclusioni

Inserendosi in un progetto che ha come obiettivo quello della semplificazione fiscale, nel caso di specie relativamente alla dichiarazione precompilata, la comunicazione dei dati delle spese relative alle parti comuni del condominio a carico degli amministratori si configura come l’ennesimo adempimento che almeno nella fase di avvio oltre a presentare qualche incertezza operativa con specifico riferimento a situazioni concrete, si aggiunge al carico di lavoro in termini di adempimenti per i professionisti.

Con riferimento alla suddetta comunicazione, è dello scorso 8 febbraio un comunicato stampa di Confedilizia con il quale si chiede l’annullamento dell’adempimento (o l’annullamento delle sanzioni).

Secondo la confederazione della proprietà edilizia, non si tiene conto della realtà attuale dei condomini, e l’adempimento si renderebbe impossibile alla data prevista (28 febbraio) a causa della difficoltà di reperimento dei dati da parte degli amministratori che devono effettuare una serie di operazioni (raccolta, verifica, inserimento) propedeutici alla stessa comunicazione.

Il comunicato stampa fa anche riferimento ad altre difficoltà operative, come per esempio quella dell’indicazione di eventuali situazioni di morosità del singolo condomino (situazione che tuttavia pare essere risolta dopo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate).

Attualmente non vi sono notizie in merito ad un possibile annullamento o proroga, tuttavia sarà interessante vedere se nei prossimi giorni vi saranno ulteriori sviluppi, anche perché tale scadenza fa parte di una serie di appuntamenti fondamentali per l’avvio della precompilata di quest’anno.

Molte problematiche sono state risolte dopo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, ma le principali derivano in particolare dal fatto che buona parte dei dati vengono presi dall’anagrafica condominiale che spesso non viene aggiornata tempestivamente con le conseguenti difficoltà a reperire i dati, il tutto a pochi giorni dalla scadenza.

 

Riferimenti normativi:
Provvedimento Agenzia delle Entrate 27 gennaio 2017 n. 19969;

Decreto 1° dicembre 2016 del Ministero Economia e Finanze. 

 

 

Leave a comment

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *